Kupili ste ili planirate da kupite svoj prvi stan u novogradnji? Onda verovatno imate pravo na povrat PDV-a, odnosno refundaciju, koja može značiti uštedu od nekoliko hiljada evra. Ova olakšica postoji od 2006. godine, ali procedura i dalje zbunjuje mnoge kupce: dokumentacija je obimna, uslovi imaju zamke, a jedna greška u prijavi može značiti odbijen zahtev.
U ovom vodiču objašnjavamo ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan, koliko novca tačno možete dobiti nazad, koja dokumenta su potrebna, gde se podnosi zahtev i koliko se čeka na isplatu. Sve je na jednom mestu i bez pravničkog žargona.
Ukratko: Kupac prvog stana u novogradnji ima pravo na povrat PDV-a koji je platio u ceni stana, i to za površinu do 40 m² za sebe i do 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. Stopa PDV-a na stanove je 10%, pa PDV čini oko 9,09% cene sa PDV-om. Pravo nemate ako ste od 1. jula 2006. imali u vlasništvu ili suvlasništvu stan u Srbiji, uključujući i nasleđeni udeo. Olakšica se koristi samo jednom. Zahtev (obrazac RFN, uz overenu izjavu IKPS PDV i prateću dokumentaciju) podnosi se filijali Poreske uprave nadležnoj prema prodavcu, a ne prema vašem prebivalištu. Poreska uprava donosi rešenje u roku od 30 dana od podnošenja zahteva, a novac se isplaćuje u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.
Šta je PDV na stan i zašto postoji povrat?
Kada kupujete stan u novogradnji direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, u cenu je uračunat porez na dodatu vrednost po stopi od 10%. Pošto je PDV već sadržan u ceni, on čini 1/11 iznosa koji plaćate: na svakih 1.000 € cene sa PDV-om, oko 90,91 € je PDV. Investitor taj porez uplaćuje državi, ali ga faktički snosi kupac.
Zato je država uvela povrat PDV-a za kupce prvog stana: da bi mladim ljudima i porodicama olakšala rešavanje stambenog pitanja.
Povrat se odnosi isključivo na stanove u novogradnji koji se prvi put prodaju od investitora. Ako kupujete stan u starogradnji od fizičkog lica, PDV se ne obračunava, ali se plaća porez na prenos apsolutnih prava (više o tome niže u tekstu). Ako tek birate, pogledajte naše objektivno poređenje novogradnje i starogradnje.
Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan?
Da biste ostvarili pravo na refundaciju PDV-a, morate ispuniti sve sledeće uslove:
Punoletstvo i državljanstvo: punoletni ste državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
Bez prethodnog stana: od 1. jula 2006. do dana overe kupoprodajnog ugovora niste imali u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini stan, odnosno stambeni prostor (uključujući kuću) na teritoriji Srbije, ni u celini ni u udelu.
Prvi prenos u novogradnji: stan se prvi put prodaje, odnosno nije ranije imao drugog vlasnika.
Prodavac u sistemu PDV-a: investitor je obveznik PDV-a i obračunava PDV na prodaju.
Cena isplaćena u celosti: kompletna cena sa PDV-om uplaćena je na tekući račun prodavca, a prodavac vam je izdao fiskalni račun sa iskazanim PDV-om.
Savet: pre potpisivanja ugovora proverite da li je investitor u sistemu PDV-a i kako posluje. Kako se to radi korak po korak, objasnili smo u vodiču Kako proveriti investitora pre kupovine stana. Investitori sa oznakom ✔️ Verifikovan partner na Gradilišta.rs već su prošli proveru registracije i dokumentacije.
Ko nema pravo na povrat PDV-a?
Povrat ne možete ostvariti, čak i ako kupujete prvi stan u novogradnji, u sledećim slučajevima:
Imali ste udeo u stanu ili kući od 1. jula 2006. Dovoljan je i mali suvlasnički udeo, čak i ako ste ga kasnije prodali ili poklonili. Ovo je najčešća zamka.
Nasledili ste deo stana ili kuće. Ako ste nasleđe prihvatili, smatra se da ste bili vlasnik, bez obzira na veličinu udela. Pažnja: i odricanje od nasleđa u korist drugog naslednika zakon tretira kao prihvatanje pa poklon, pa se i tada pravo gubi. Advokati navode da se pravo može sačuvati ako u ostavinskom postupku date izjavu da nasleđe ne prihvatate. Ako vas ovo čeka, posavetujte se sa notarom ili advokatom pre ostavinske rasprave.
Kupujete prostor koji je u dokumentaciji označen kao apartman, a ne kao stan. Proverite klasifikaciju u građevinskoj dozvoli i ugovoru pre kupovine.
Već ste jednom iskoristili povrat PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos za prvi stan, bilo kao kupac ili kao član domaćinstva drugog kupca.
Koliko novca mogu da dobijem nazad?
Povrat je jednak PDV-u sadržanom u ceni, ali samo za priznatu površinu:
Za kupca: do 40 m².
Za svakog člana porodičnog domaćinstva: dodatnih do 15 m², pod uslovom da ni taj član nije imao stan od 1. jula 2006. i da ima isto prebivalište kao kupac.
Za kvadrate preko priznate površine PDV se plaća u punom iznosu i ne vraća se.
Formula za obračun
Povrat = (cena po m² sa PDV-om × priznata površina) ÷ 11
Deli se sa 11 zato što je PDV od 10% već uračunat u cenu: cena sa PDV-om je 110% osnovice, a PDV je 10/110, odnosno 1/11 te cene. Ako je cena u ugovoru iskazana bez PDV-a, povrat je jednostavno 10% od cene bez PDV-a za priznatu površinu.
Primeri izračunavanja
Stan od 70 m² po ceni od 2.000 €/m² sa PDV-om, ukupno 140.000 €:
Samo kupac: priznata površina je 40 m², u vrednosti od 80.000 €. Povrat PDV-a: ≈ 7.273 €
Kupac + supružnik: priznata površina je 40 + 15 = 55 m², u vrednosti od 110.000 €. Povrat PDV-a: 10.000 €
Kupac + supružnik + dvoje dece: priznata površina je 85 m², ali stan ima 70 m², pa se računa celih 140.000 €. Povrat PDV-a: ≈ 12.727 €
U poslednjem primeru priznata površina (85 m²) veća je od stvarne, pa se povrat obračunava za celih 70 m². Ne možete dobiti povrat za više kvadrata nego što stan ima.
Važno: svaki član domaćinstva za koga iskoristite povrat trajno gubi svoje pravo na ovu olakšicu. Ako vaše dete jednog dana bude kupovalo svoj prvi stan, neće moći da koristi povrat PDV-a. Zato dobro razmislite koga uključujete u zahtev. U primeru iznad, deca donose dodatnih ≈ 2.727 €, a njihovo buduće pravo za sopstveni stan od 40 m² po sadašnjim cenama vredi više od 7.000 € po detetu.
Želite da vidite i koliko će vas stan koštati mesečno? Izračunajte ratu u našem kalkulatoru stambenih kredita.
Dokumentacija za povrat PDV-a: kompletna lista
Ovo je deo koji kupce najviše plaši, jer je lista zaista obimna. Računajte na dan ili dva obilaženja institucija. Deo podataka Poreska uprava može da pribavi i sama, ali je sigurnije da pripremite sve.
Obrazac RFN: zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV. Preuzima se sa sajta Poreske uprave ili na šalteru.
Obrazac IKPS PDV: izjava kupca da kupuje prvi stan, overena kod javnog beležnika.
Ugovor o kupoprodaji stana: original ili overena kopija.
Fiskalni račun sa iskazanim PDV-om: izdaje ga investitor i mora da glasi na vas. Bez njega nema refundacije.
Potvrda investitora da je cena isplaćena u celosti: original.
Izvod iz banke: dokaz da je cena sa PDV-om uplaćena na tekući račun prodavca.
Izvod iz matične knjige rođenih: original ili overena kopija.
Uverenje o državljanstvu: original ili overena kopija.
Dokaz o prebivalištu: overena kopija lične karte ili potvrda o prebivalištu.
Uverenje o kretanju prebivališta od 1. 7. 2006.: izdaje MUP, sa svim adresama na kojima ste bili prijavljeni.
Uverenje lokalne poreske administracije da niste bili obveznik poreza na imovinu, i to za svaku opštinu u kojoj ste imali prebivalište od 2006.
Potvrda RGZ-a (katastra) da ne posedujete nepokretnost u Srbiji.
Kopija kartice tekućeg računa na koji se uplaćuje povrat.
Zapisnik o primopredaji stana: dokaz da ste preuzeli stan od investitora.
Dodatna dokumentacija za članove domaćinstva
Za svakog člana domaćinstva kog uključujete u zahtev priložite: izvod iz matične knjige venčanih (za supružnika) ili rođenih (za decu), dokaz o prebivalištu i uverenja iz kojih se vidi da ni taj član nije imao stan od 1. jula 2006. Svi članovi moraju imati isto prebivalište kao kupac.
Gde i kako se podnosi zahtev?
Zahtev za refundaciju PDV-a podnosi se u pisarnici nadležne filijale Poreske uprave ili poštom. Nadležna je filijala prema prodavcu, odnosno investitoru, a ne prema vašem prebivalištu. To je jedna od najčešćih grešaka kupaca.
Postupak počinje tek kada isplatite stan u celosti i od investitora dobijete fiskalni račun i potvrdu o isplati. Detaljna pravila propisuje Pravilnik o postupku ostvarivanja prava na povraćaj PDV i o načinu i postupku refakcije i refundacije PDV.
Rokovi za podnošenje i obradu
Rok za podnošenje: zakon ne propisuje strogi rok, ali preporuka je da zahtev predate što pre posle isplate i primopredaje, jer pojedina uverenja imaju ograničen rok važenja.
Rok za rešenje: 30 dana od dana podnošenja zahteva.
Rok za isplatu: 15 dana od dana dostavljanja rešenja.
U praksi: ako filijala zatraži dopunu dokumentacije, ukupno čekanje se može produžiti na jedan do tri meseca.
Šta ako je zahtev odbijen?
Ako dokumentacija nije kompletna ili uslovi nisu ispunjeni, Poreska uprava može tražiti dopunu ili odbiti zahtev. Najčešći razlozi su: nedostaju uverenja za neku od opština u kojima ste živeli, neispravno popunjeni obrasci, nepostojanje fiskalnog računa ili neusklađeni podaci u ugovoru i računu. Na rešenje imate pravo žalbe, a u toj fazi je pametno uključiti advokata koji se bavi poreskim pravom.
Povrat PDV-a pri kupovini na kredit
Ako stan kupujete na stambeni kredit, postupak je isti. Banka isplaćuje sredstva direktno investitoru i to se računa kao da ste cenu platili vi. Zahtev podnosite kada investitor primi celu uplatu i izda fiskalni račun, a uz ostalu dokumentaciju priložite i kopiju ugovora o kreditu.
Isto važi i ako koristite subvencionisani stambeni kredit za mlade sa učešćem od 1% (program je produžen i za 2026). Pravo na povrat PDV-a ne zavisi od načina finansiranja.
Povrat PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos: koja je razlika?
Povrat PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos: koja je razlika?
Ove dve olakšice se često mešaju. Koja se primenjuje zavisi od toga da li kupujete stan u novogradnji od investitora ili u starogradnji od fizičkog lica.
Povrat (refundacija) PDV-a
Kada se primenjuje: novogradnja, kada stan prvi put prodaje investitor u sistemu PDV-a.
Porez: PDV od 10%, koji je već uračunat u cenu.
Kako funkcioniše: platite PDV kroz cenu stana, a zatim tražite povrat.
Priznata površina: 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva.
Kome se obraćate: filijali Poreske uprave nadležnoj prema prodavcu.
Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava
Kada se primenjuje: starogradnja ili prodavac koji nije u sistemu PDV-a.
Porez: porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%.
Kako funkcioniše: za priznatu površinu porez se uopšte ne plaća.
Priznata površina: 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva.
Kome se obraćate: Poreskoj upravi, kroz poresku prijavu za porez na prenos.
Ne možete koristiti obe olakšice za isti stan, a obe se smatraju iskorišćenim pravom kupca prvog stana.
Česte greške koje treba izbegavati
Podnošenje zahteva pogrešnoj filijali. Nadležna je filijala prema prodavcu, ne prema vašem prebivalištu.
Uverenja za samo jednu opštinu. Ako ste od 2006. menjali prebivalište, treba vam uverenje iz svake opštine u kojoj ste živeli.
Nedostaje fiskalni račun. Proverite da ste ga dobili i da glasi na vas pre nego što krenete u prikupljanje ostalih papira.
Uključivanje dece bez računice. Svaki član za koga iskoristite povrat gubi svoje buduće pravo. Kod male dece ono će im verovatno vredeti više za 15–20 godina.
Odricanje od nasleđa „u korist brata ili sestre“. Zakon to tretira kao prihvatanje nasleđa, pa gubite pravo. Pre ostavinske rasprave pitajte notara za razliku između odricanja i neprihvatanja nasleđa.
Kupovina prostora označenog kao apartman. Pre kupovine proverite klasifikaciju u građevinskoj dozvoli i ugovoru.
Odugovlačenje. Iako formalno nema roka, uverenja zastarevaju, a investitori mogu promeniti status ili sedište.
Da li angažovati advokata?
Postupak možete sprovesti i sami, ali je birokratski zahtevan. Mnogi kupci angažuju advokata za poresko pravo ili pravo nekretnina da pregleda dokumentaciju pre predaje. Trošak advokata je obično mali u poređenju sa povratom od nekoliko hiljada evra. Stručna pomoć se posebno isplati ako ste imali nasleđe, menjali više prebivališta ili vam je zahtev već jednom odbijen.
Najčešća pitanja o povratu PDV-a za prvi stan
Koliko se PDV-a vraća za prvi stan?
Vraća se PDV sadržan u ceni za površinu do 40 m² za kupca i do 15 m² za svakog člana domaćinstva. Pošto je stopa 10% i uračunata je u cenu, povrat iznosi 1/11 cene priznatih kvadrata. Za 40 m² po 2.000 €/m² to je oko 7.273 €.
Da li imam pravo na povrat PDV-a ako sam nasledio deo kuće?
Ne, ako ste nasleđe prihvatili posle 1. jula 2006, čak i kada je udeo mali ili ste ga kasnije ustupili. Odricanje u korist drugog naslednika takođe znači gubitak prava. Izjava da nasleđe ne prihvatate, prema mišljenju advokata, čuva pravo.
Kome se predaje zahtev za refundaciju PDV-a?
Filijali Poreske uprave nadležnoj prema prodavcu, odnosno investitoru stana, lično u pisarnici ili poštom. Ne predaje se filijali prema vašem prebivalištu.
Koliko se čeka na povrat PDV-a?
Poreska uprava donosi rešenje u roku od 30 dana od podnošenja zahteva, a novac uplaćuje u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Ako se traži dopuna dokumentacije, ukupno čekanje može trajati od jednog do tri meseca.
Da li imam pravo na povrat PDV-a ako kupujem stan na kredit?
Da. Način finansiranja ne utiče na pravo. Važi i za subvencionisani kredit za mlade sa učešćem od 1%. Zahtev se podnosi kada investitor primi celu uplatu od banke i izda fiskalni račun.
Mogu li da dobijem povrat PDV-a za stan u starogradnji?
Ne. Kod starogradnje se PDV ne obračunava, ali kupac prvog stana može ostvariti oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%) pod sličnim uslovima.
Da li povrat PDV-a mogu da koristim više puta?
Ne. Pravo se koristi samo jednom u životu, a gube ga i svi članovi domaćinstva za koje je povrat ostvaren.
Šta je obrazac RFN?
RFN je zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV. Predaje se zajedno sa overenom izjavom IKPS PDV i pratećom dokumentacijom, a preuzima se sa sajta Poreske uprave.
Zaključak
Povrat PDV-a je olakšica koja vam zakonski pripada i koja može vratiti od nekoliko hiljada evra. Ključ je u tri stvari: proverite uslove pre kupovine (posebno nasleđe i suvlasništvo), izaberite investitora u sistemu PDV-a i sakupite kompletnu dokumentaciju za sve opštine u kojima ste živeli.
Na Gradilišta.rs možete pretražiti aktivne projekte novogradnje širom Srbije, uporediti cene po m², videti dostupnost stanova i kontaktirati investitore direktno, bez agencijske provizije.
Pronađite svoj prvi stan na mapi gradilišta i iskoristite pravo na povrat PDV-a.
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili poreski savet. Za konkretne odluke konsultujte advokata ili poreskog savetnika. Propisi se mogu menjati, pa uvek proverite aktuelne uslove na sajtu Poreske uprave Republike Srbije.
