Kupiti stan je jedna od najvećih odluka u životu i skoro svako ko je prošao kroz taj proces zna koliko je teško odgovoriti na jednostavno pitanje: novogradnja ili starogradnja? Oba izbora imaju svoje prednosti i mane, a internet je pun tekstova koji zagovaraju jednu ili drugu stranu, najčešće zavisno od toga ko ih piše. U ovom tekstu pokušavamo da budemo drugačiji, prolazimo kroz sve ključne kategorije, od cene i lokacije do pravne sigurnosti i poreskih pogodnosti, i iznosimo činjenice bez ulepšavanja, jer pravi odgovor zavisi samo od vaše situacije.
Koja je cena kvadrata u novogradnji i starogradnji u Srbiji?
Novogradnja je skuplja, tu nema dileme. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, prosečna cena kvadrata stana u Srbiji u 2025. godini iznosi 1.719 EUR/m², uz godišnji rast od 8,6%. Beograd kao najaktivnije tržište značajno premašuje taj prosek, ali i drugi veliki gradovi poput Novog Sada, Niša i Kragujevca beleže iznadprosečne cene. Aktuelne transakcione cene po opštinama i gradovima možete proveriti direktno u Registru cena nepokretnosti RGZ-a, gde su objavljeni podaci o svakoj realizovanoj kupoprodaji širom Srbije.
Ono što RGZ podaci jasno pokazuju: razlika između novogradnje i starogradnje postoji u svim srpskim opštinama, ali njen obim varira. U atraktivnijim urbanim jezgrima poput beogradskog Savskog venca, novosadskog Bulevara ili niškog centra, ta razlika je veća. Na perifernim i manjim opštinama, kako u velikim gradovima, tako i u gradovima srednje veličine,ta razlika se sužava.
Ali cena po kvadratu nije cela priča. Kod starogradnje, u cenu morate uračunati renoviranje, a ono može koštati od 200 do 500 EUR po kvadratu zavisno od obima radova (zamena instalacija, podova, stolarije, kupatila). Kada se renoviranje doda na cenu starogradnje, razlika se značajno smanjuje, a u nekim slučajevima i potpuno nestaje, bez obzira na to da li kupujete u Beogradu, Novom Sadu ili manjem gradu.
Novogradnja, sa druge strane, dolazi sa skrivenim troškovima kojih kupci često nisu svesni: obavezna kupovina garažnog mesta (koje se obično prodaje odvojeno), priključci za komunalije koji ponekad nisu uračunati u cenu i PDV od 10%. Važna napomena: kupac prvog stana ima pravo na povrat tog PDV-a, po Zakonu o porezu na dodatu vrednost, povrat se ostvaruje za površinu do 40 m² za kupca, plus 15 m² za svakog člana domaćinstva. Ovo pravo važi jednako za kupce u svim delovima Srbije.
Presuda: Starogradnja je jeftinija po kvadratu, ali ukupan trošak nakon renoviranja se približava novogradnji, i to važi u celoj zemlji, ne samo u Beogradu. Ako uračunate povrat PDV-a za prvi stan, novogradnja može biti isplativija nego što deluje na prvi pogled, bez obzira na to u kom gradu kupujete.
U kojim delovima Srbije se najviše gradi?
Građevinska aktivnost u Srbiji daleko je od ravnomerno raspoređene. Beograd prednjači sa više od hiljadu aktivnih gradilišta, a slede ga Novi Sad, Niš, Subotica i Kragujevac. Iza ovih pet gradova, ostatak zemlje znatno zaostaje.
Beograd
Beograd ostaje lider i po obimu i po ceni. Novogradnja dominira na perifernim opštinama i velikim projektima poput Beograda na vodi, dok starogradnja drži primat u atraktivnim jezgrima, Vračaru, Starom gradu, Dorćolu, centralnom Zemunu. Poseban slučaj je Surčin, čije cene novogradnje su porasle sa oko 1.700 na 2.200-2.300 EUR/m² u samo dve godine, zahvaljujući projektima Nacionalnog stadiona i EXPO 2027 kompleksa.
Novi Sad
Novi Sad je po dinamici izgradnje možda i najveće iznenađenje. Samo tokom 2024. godine u Novom Sadu je započeta izgradnja oko 4.300 stambenih jedinica na 85 gradilišta, više nego duplo u odnosu na prethodnu godinu. Što se cena tiče, prosečna cena kvadrata u Novom Sadu tokom 2025. dostigla je 2.209 EUR, uz godišnji rast od 10,39%, a novogradnja i starogradnja su se gotovo potpuno izjednačile, 2.199 naspram 2.211 EUR/m². Ovo je jedinstven fenomen koji se ne beleži ni u jednom drugom gradu.
Niš
Niš je rekorder po rastu cena novogradnje. U prvim mesecima 2025. novogradnja u Nišu beleži rast od 14%, sa prosečnom cenom od 1.683 EUR/m², što ga i dalje čini znatno pristupačnijim od Beograda i Novog Sada. Izgradnja je koncentrisana na naselja poput Panteleja, Čalija i Durlana, uz vidljiv trend širenja prema prigradskim zonama.
Kragujevac
Kragujevac nudi najniže cene od "velike četvorke", ali beleži stabilan rast gradilišta, naročito u zoni planiranog inovacionog distrikta. Vrednost tržišta nepokretnosti u Šumadiji i zapadnoj Srbiji iznosi 1,3 milijarde EUR godišnje, što čini 15,9% ukupnog srpskog tržišta.
Turistička tržišta
Turistička tržišta čine posebnu kategoriju. Vrnjačka Banja, Zlatibor i Kopaonik beleže intenzivnu izgradnju apartmanskih kompleksa namenjenih pre svega investitorima i kratkoročnom iznajmljivanju, sa dinamikom koja je potpuno odvojena od stambenog tržišta u gradovima.
Presuda: Ako gledate novogradnju kao investiciju, Niš nudi najveći prostor za rast uz još uvek razumne cene. Novi Sad je skup koliko i Beograd, ali sa manjim tržištem i specifičnom dinamikom. Beograd ostaje najlikvidniji izbor. Kragujevac i manji gradovi su opcija za kupce koji cenu stavljaju ispred svega ostalog.
Da li je novogradnja zaista bolje građena od starogradnje?
Postoji raširena predrasuda da je starogradnja "čvršća" jer ima deblje zidove. Istina je negde između. Debljina zida ne znači automatski bolju izolaciju, starogradnje iz 60-ih, 70-ih i 80-ih godina obično nemaju nikakvu termoizolaciju, a debeli betonski zidovi bez izolacije su zapravo odlični provodnici hladnoće i toplote.
Novogradnja se gradi po aktuelnim energetskim standardima koji podrazumevaju termoizolaciju fasade, PVC ili aluminijumsku stolariju sa termoprekidom i efikasne sisteme grejanja. Ove obaveze propisuje Pravilnik o energetskoj efikasnosti zgrada, koji važi za sve objekte za koje se izdaje građevinska dozvola. Rezultat: niži računi za grejanje i hlađenje tokom cele godine. Nove zgrade takođe imaju savremene elektroinstalacije dimenzionisane za današnje uređaje, nove vodovodne i kanalizacione cevi i protivpožarne sisteme.
Sa druge strane, postoje novogradnje koje su građene po minimalnim standardima, sa jeftinim materijalima i lošom zvučnom izolacijom. Tanki pregradni zidovi kroz koje se čuje svaki razgovor komšija su realnost u delu novih objekata. Zato je proveravanje specifikacije materijala pre kupovine toliko važno.
Presuda: Kvalitetna novogradnja je objektivno superiornija po pitanju energetske efikasnosti, instalacija i savremenog komfora. Ali morate proveriti specifikaciju materijala i reputaciju investitora. Starogradnja iz perioda pre Drugog svetskog rata (salonci sa masivnim zidovima) ima svoj kvalitet, ali zahteva ozbiljna ulaganja u modernizaciju.
Koja je razlika u kvadraturi između novih i starih stanova?
Stanovi u starogradnji su po pravilu prostraniji. Viši plafoni (često 2.8-3.2 metra naspram 2.6 metra u novogradnji), širi hodnici, odvojene kuhinje i veće sobe daju osećaj većeg prostora čak i kad je kvadratura slična. Mnogi stariji stanovi imaju i ostave, sušionice i druge pomoćne prostorije koje su u novogradnji retkost.
Novogradnja koristi otvoreni plan, kuhinja, trpezarija i dnevna soba su jedna celina, hodnici su minimalni, a svaki kvadrat je funkcionalno iskorišćen. Za neke ljude ovo je prednost (moderniji, pregledniji prostor), za druge mana (nema privatnosti, nema gde da se skloni od buke).
Trend u novogradnji su sve manji stanovi, garsonjere od 25-30 m², jednosobni od 35-45 m². To je posledica visokih cena po kvadratu. Investitori prave manje jedinice da bi konačna cena stana bila pristupačnija. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, prosečna površina prodatih stanova novogradnje u Srbiji iznosi oko 56 m², dok kod starogradnje dvosoban stan od 60-65 m² ostaje standard, a u novogradnji dvosoban može biti i 45-50 m².
Presuda: Ako vam je važan osećaj prostora, visoki plafoni i klasičan raspored, starogradnja pobeđuje. Ako preferirate moderan, otvoren prostor i efikasan raspored, novogradnja odgovara.
Koliko košta održavanje stana u novogradnji, a koliko u starogradnji?
Ovo je kategorija gde novogradnja ima jasnu prednost u prvih 5-10 godina. Sve je novo, ništa ne treba menjati niti popravljati. Prema Pravilniku o tehničkom pregledu objekta, investitor je zakonski obavezan da obezbedi minimalni garantni rok od 2 do 3 godine na izvedene radove, a fasada je sveža, krov ne prokišnjava, lift radi.
Kod starogradnje, troškovi održavanja rastu sa godinama. Zamena krova, renoviranje fasade, popravka lifta, zamena vertikala vodovoda i kanalizacije, sve to pada na stanare i može biti vrlo skupo, posebno u zgradama bez aktivnog upravnika. Mesečni računi za grejanje su takođe viši u starijim zgradama bez termoizolacije.
Međutim, dugoročno (15-20 godina i više), i novogradnja počinje da zahteva održavanje. Pitanje je samo koliko kvalitetno je izgrađena, jeftina novogradnja može početi da se "raspada" već nakon 7-8 godina.
Presuda: Novogradnja je jeftinija za održavanje u prvoj deceniji. Dugoročno, obe opcije zahtevaju ulaganja, ali kvalitetna novogradnja i dalje ima prednost po pitanju energetske efikasnosti i nižih režija.
Da li je kupovina stana u novogradnji pravno rizičnija?
Kod starogradnje, pravna situacija je obično jasnija, stan je uknjižen u katastar, vlasnik je jasno definisan, nema rizika od nelegalne gradnje ili nedovršenog objekta. Glavni pravni rizici su: nerešeni nasledni odnosi, stan sa više suvlasnika ili skriveni tereti na nekretnini. Sve ovo se relativno lako proverava uvidom u list nepokretnosti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda.
Kod novogradnje, pravni rizici su drugačiji i potencijalno ozbiljniji: kupujete neuknjiženu nekretninu čiji konačan oblik još nije u potpunosti poznat. Postoji rizik od investitora koji nema urednu dokumentaciju, od nedovršene gradnje, od problema sa upotrebnom dozvolom. Dobra vest je da su od 2014. godine, uvođenjem obavezne overe ugovora kod javnih beležnika, duple prodaje praktično eliminisane, beležnik je dužan da proveri da li je ista nekretnina već bila u prometu pre nego što odobri overu. Ostali rizici i dalje zahtevaju pažljivu proveru investitora.
Presuda: Starogradnja je pravno jednostavnija i transparentnija. Novogradnja zahteva više provera pre kupovine, ali uz pažljivu proveru investitora i kvalitetan ugovor, rizici se mogu svesti na minimum.
Ko plaća manje poreza?
Ovo je konkretna, merljiva razlika. Kupovina novogradnje nosi obavezu PDV-a od 10%, ali kupac prvog stana ima pravo na povrat tog iznosa. Prema članu 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost, povrat se ostvaruje za površinu do 40 m² za kupca, plus 15 m² za svakog člana domaćinstva. Ovo može značiti povrat od 5.000 do 15.000 EUR zavisno od cene i kvadrature stana.
Kupovina starogradnje nosi obavezu poreza na prenos apsolutnih prava od 2,5%, uz mogućnost oslobođenja za kupca prvog stana po sličnim uslovima.
U apsolutnom iznosu, povrat PDV-a kod novogradnje je znatno veći od oslobođenja poreza na prenos kod starogradnje, jer je stopa viša, 10% naspram 2,5%.
Presuda: Za kupce prvog stana, novogradnja donosi veću poresku uštedu kroz povrat PDV-a.
Šta nudi novogradnja što starogradnja nema?
Novogradnja gotovo uvek dolazi sa liftom (čak i u zgradama sa 3-4 sprata), garažom ili podzemnim parkingom, video nadzorom, interfonom, ponekad čak i zajedničkim prostorijama poput teretane ili prostora za bicikle. Prema Pravilniku o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova, sve stambene zgrade moraju biti opremljene elektronsko-komunikacionom mrežom, a parking prostori moraju biti projektovani u skladu sa planskim dokumentom, što znači da garaža ili parking mesto nisu opcija, već zakonska obaveza. Zgrade su projektovane za savremeni način života, predviđen je razvod za klimu, optički internet, dovoljan broj utičnica.
Starogradnja retko ima lift (osim u zgradama sa 5+ spratova), parking je "na ulici" sa zoniranjem, video nadzor i moderni interfoni su retki. Naknadna ugradnja lifta je tehnički komplikovana, skupa i zahteva saglasnost više od 50% stanara po površini zgrade, prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada.
Presuda: Novogradnja je jasno superiornija po pitanju savremenih sadržaja i komfora.
Za koga je novogradnja, a za koga starogradnja?
Novogradnja je bolji izbor ako: kupujete prvi stan i želite da iskoristite povrat PDV-a, želite stan spreman za useljenje bez renoviranja, prioritet su vam niži režijski troškovi i energetska efikasnost, treba vam parking mesto ili garaža, planirate dugoročno stanovanje (10+ godina) i želite nizak početni trošak održavanja.
Starogradnja je bolji izbor ako: vam je ključna centralna lokacija sa formiranom infrastrukturom, želite više kvadrata za isti budžet, cenite prostrane sobe sa visokim plafonima i klasičan raspored, imate budžet za renoviranje i spremni ste da ulažete ili želite odmah poznato okruženje, komšiluk, škole, parkove, bez čekanja da se naselje razvije.
Na platformi Gradilista.rs možete pretražiti sve aktivne projekte novogradnje u Srbiji, uporediti lokacije na interaktivnoj mapi i videti detaljnu specifikaciju materijala svakog projekta, informacije koje vam pomažu da napravite informisanu odluku.
Ovaj tekst je informativnog karaktera. Za konkretne pravne i finansijske odluke prilikom kupovine nekretnine, konsultujte se sa advokatom i finansijskim savetnikom.